【失敗しない土地探し】建ぺい率をわかりやすく解説！
今回は、土地の規制に関するお話です。
「建ぺい率」という用語、何となくわかるけど、本当のところ、わかっていないという方はいらっしゃいませんか？
「建ぺい率」は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
この数字の意味を知らないで土地購入を決めてしまうと、自分達が欲しいサイズの家が建てられないことも有ります。
「え、カーポートも建築面積に入るの？」なんて土地購入後に気付いたら、家を小さくするか、カーポートを諦めるか、その土地を諦めるかと悲しい話になってしまいます。
それだけは避けたいですね。
建ぺい率は、通風や採光の確保、防火上の観点から用途地域に応じて定められ、敷地に一定割合以上の空地が確保されるようにしたものです。
安全や快適な生活の維持のための数字だと思うと、厳しい条件があるのも納得できますね。
不動産屋さんが出している土地の広告に小さい文字で記載されているので、探してみてください。
ここでは、悲しい気持ちにならないように見落としがちな注意事項も含めて、わかりやすく解説します。
目次
１．建ぺい率って何？知らないと欲しい家が建たないことも
２．建ぺい率の建築面積とは？カーポートも入るの？
３．自分の敷地なのに、建物が建てられない「42条2項道路」
４．まとめ
１．建ぺい率って何？知らないと欲しい家が建たないことも
簡単に言うと、空から土地を見たときに家が覆っている面積の割合です。
この割合を超えて建築面積を大きくすることは出来ません。
また、建ぺい率は用途地域によって異なり、特に住居専用地域は厳しくなっています。
値は小さい方が厳しく、下は30％から上は80％まで設定されています。
この値を使って、建築面積を算出します。
【 建築面積の上限（㎡）＝ 土地面積（㎡）× 建ぺい率（％）÷ 100 】
例えば土地面積100㎡で建ぺい率50％の場合、家がその敷地を占有できる建築面積は50㎡までとなります。
計算は簡単ですね。
２．建ぺい率の建築面積とは？カーポートも入るの？
カーポート、入ります。
建築面積（水平投影面積）の求め方は、
・最も大きな1階部分。
・2階の突出している部分。
・ひさしやベランダ、軒の長さが1ｍ以上の場合は、その先端から1ｍ下がった部分まで。
・屋根付き駐車場（カーポート）、物置。
等、影を作るものを算入します。
水平投影面積が明確でない場合は、建物登記簿上で「最も面積が大きい階」を敷地面積で割ります。
【注意すること】
軒が大きく張り出した家は邸宅感があって良いのですが、軒にこだわった結果、部屋を小さくすることになる可能性もあるので、注意が必要です。
また、カーポートなど居住空間でないところも対象となります。
新築の際、建ぺい率を抑えるため役所の検査が終わった後に、カーポートを付けたり、物置を設置されたケースがよくみられます。
この場合、建ぺい率をオーバーしていることが多く、売却するときには「違反建築物」として不動産重要事項説明書に記載が必要になります。
また、買主から指摘された場合、撤去費用が必要になることがあります。
最初は不要でも、後から付けることも想定して、家の大きさを考えておくと安心ですね。
調査している不動産の建ぺい率を調べる場合、GoogleやYahoo!で「〇〇市 建ぺい率」と検索すれば調べることができます。
３．自分の敷地なのに、建物が建てられない「42条2項道路」
建ぺい率の基礎となる敷地面積は、必ずしも土地全体の面積とは限りません。
土地の一部が道路となっている場合や「42条2項道路」の場合は、道路部分の面積を除いたものになります。
☆2項道路
42条2項道路とは、1950年（昭和25年）の建築基準法が定められる前からあった、幅員が1.8～4m未満の道路で、今再建築するならセットバックが義務となっているものです。
現行の建築基準法には、建物を建築する敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという規定があります。
昔の道路は幅員が狭い道路も多いため、救済措置として、すでに建物が建っていた場合は4m未満でも建築基準法上の道路として認められています。
「2項道路」または「みなし道路」と呼ばれます。（下図中グレーの道路）
ただし、あくまでも救済措置のため、今から建物を再建築する場合は、幅員4m以上の道路となるように、敷地の一部を道路部分として負担しなければなりません。
これを「セットバック」といいます。
セットバックした部分（上図中、緑色の部分）は、建物の敷地面積に入れることができず、建ぺい率や容積率の計算は、セットバック部分を除いた面積をもとに行います。セットバックした道路部分には建物だけでなく、門・塀も建築できません。
見た目の土地の割に、小さな家での建築しかできないので注意が必要です。
高いお金を払って土地を購入したのに自分の好きに使えないって・・・がっかりですね。
セットバックが必要な場合は不動産屋さんの広告には記載がありますので、よく確認してみてください。
４．まとめ
・「建ぺい率」は、敷地面積に対する建築面積の割合のこと。
・ひさしやベランダ、軒、カーポート、物置なども算入する。
・42条2項道路、セットバックした部分は敷地面積に入らない。
・セットバックした部分には建物、門、塀など建築できない。
建ぺい率は、「注文住宅を考える時に必要な数字ランキング」トップ５に入るくらい大事な数字です。
土地の価格だけ見て、飛びつかないようにしてくださいね。
正しい知識をもって、土地も家も自分達の納得いくものを手に入れましょう。
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